“賣(mài)不動(dòng)，買(mǎi)不起”，目前房地產(chǎn)的困境，只有一種出路

發(fā)布時(shí)間：2024-01-22 09:40:02 2025人看過(guò)

一、 目前房地產(chǎn)面臨的困境

我國(guó)房地產(chǎn)目前的困境，主要是高房?jī)r(jià)和購(gòu)買(mǎi)力的困境，或者是“供需錯(cuò)配”，簡(jiǎn)單講就是有錢(qián)的人不買(mǎi)房，甚至掛牌賣(mài)房，中產(chǎn)人群買(mǎi)不起或換不起，低收入人群買(mǎi)不起也租不起。導(dǎo)致一邊是房子賣(mài)不動(dòng)，另一邊是住房需求嗷嗷待哺。衡量房?jī)r(jià)高與否的指標(biāo)之一就是房?jī)r(jià)收入比或“租售比”、租金回報(bào)率，即每平方米使用面積的月租金／每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)。

根據(jù)諸葛找房和安居客調(diào)查，截至2023上半年，我國(guó)50個(gè)樣本城市平均租金回報(bào)率1.91%，遠(yuǎn)低于2021年國(guó)際65城租金回報(bào)率均值4.12%；根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2022年，我國(guó)房租CPI較2012年上漲21%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)50%的增幅，也低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入101%的增幅和同期CPI整體22%的漲幅。

本質(zhì)上，房?jī)r(jià)是由高收入或有支付能力的購(gòu)買(mǎi)力決定，其中杠桿也能助推購(gòu)買(mǎi)力，而房租則是由租賃人群實(shí)際收入決定的。因此，當(dāng)高收入人群實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求，甚至多套房需求，中產(chǎn)、中等收入借助積蓄、杠桿也實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房需求，剩下的中低收入人群則無(wú)力托舉高房?jī)r(jià)。

二、解房地產(chǎn)之憂，唯有新模式

面對(duì)目前房地產(chǎn)的困局和市場(chǎng)形式，房地產(chǎn)舊模式已經(jīng)難以為繼了，解房地產(chǎn)之憂，唯有新模式了。

但對(duì)于什么是新模式，業(yè)內(nèi)也好，管理層也好，一頭霧水。現(xiàn)有的理解，也是盲人摸象，比如現(xiàn)房銷售，租購(gòu)并舉，保障性住房，打造“好房子”等，無(wú)法具象成輪廓清晰的新模式的樣子。

所謂新發(fā)展模式，就是告別過(guò)去簡(jiǎn)單的要素投入，解決“有沒(méi)有”的問(wèn)題，轉(zhuǎn)向滿足居民實(shí)際需求，解決“好不好”的問(wèn)題。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積已經(jīng)超過(guò)41平米，戶均擁有住房達(dá)到1.1套/戶。從量上來(lái)看，基本住房需求已經(jīng)解決了，甚至供應(yīng)過(guò)剩了，但“衣食住行”四大基本需求，“衣食行”解決的不錯(cuò)了，但唯獨(dú)“住”還有很大空間。

比如，城鎮(zhèn)2000年之前建成的房子還有32%，比如，廣東省是全國(guó)人口最多的省份，1.2億常住人口住房自有率不到50%，珠三角住房自有率只有46%，上海、北京、浙江在50%-60%；再比如，全國(guó)有新市民、外來(lái)人口3-4億，多數(shù)人沒(méi)有房。對(duì)擁有產(chǎn)權(quán)住房，上升到階層晉升的焦慮。但是，沒(méi)房的人，不像過(guò)去樓市火熱時(shí)期焦慮“上車(chē)”，而是住上自己需要的房子。

所以，這就是為什么，各地出了很多需求刺激政策，但效果不佳，主要原因就在于現(xiàn)在市場(chǎng)上供應(yīng)的房子，不是我需要的，要么買(mǎi)不起、要么戶型太大、要么配套很差、要么質(zhì)量不行。所以，住建部部長(zhǎng)講，新模式下，房地產(chǎn)企業(yè)要有清醒的認(rèn)識(shí)，現(xiàn)在要拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子，誰(shuí)能為群眾提供好服務(wù)，誰(shuí)就會(huì)有市場(chǎng)、誰(shuí)就會(huì)有發(fā)展。

所謂的“好房子”，其實(shí)就是供需匹配，面積夠、品質(zhì)好（房子的質(zhì)量和基本公共服務(wù)到位）、住得起（租得起、買(mǎi)得起），適合現(xiàn)有住房需求。現(xiàn)在，由于高收入、中等收入都已經(jīng)有房了，繼續(xù)買(mǎi)多套房、改善住房的空間不大。提供“好房子”，除了老舊小區(qū)改造、城中村改造，剩下的就是國(guó)家“14號(hào)文”提出的規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房，這也被稱為“二次房改”。

三、新一輪保障性住房建設(shè)，與過(guò)去大不同

一是配售對(duì)象不同，過(guò)去住房保障是兜底式保障，對(duì)象是低收入人群；現(xiàn)在是普惠式保障，即工薪階層和人才群體、戶籍無(wú)房戶。因?yàn)椋档走€要做，但規(guī)模不大了、未來(lái)主要靠發(fā)補(bǔ)貼；新時(shí)期的保障是住房困難人群，這部分人群，收入不算太低，但積蓄不夠，導(dǎo)致買(mǎi)不起商品房或付不起月供。

二是以產(chǎn)權(quán)保障為主，兜底式保障下，以建設(shè)公租房為主。工薪階層和人才群體、戶籍無(wú)房戶，他們比較焦慮，為買(mǎi)房而內(nèi)卷，影響消費(fèi)、生育率。對(duì)這部分人群，要建設(shè)產(chǎn)權(quán)式保障房，且價(jià)格必須要低。這樣，既能擁有產(chǎn)權(quán)住房，還不影響買(mǎi)房后的個(gè)人、家庭的消費(fèi)。

三是封閉流轉(zhuǎn)。即買(mǎi)了這類型房子，不能后續(xù)在二手房市場(chǎng)上賣(mài)掉，只能賣(mài)給地方政府或符合申請(qǐng)條件的人群。封閉流轉(zhuǎn)，一方面是為了避免套利，即有權(quán)有勢(shì)的人來(lái)尋租這些房源；另一方面是為了避免對(duì)商品房市場(chǎng)的影響。而且，還能與商品房市場(chǎng)形成良性循環(huán)，即產(chǎn)權(quán)人想要擁有不受限制的產(chǎn)權(quán)，或更好房子，那只能到市場(chǎng)上買(mǎi)，“先上車(chē)后改善”就形成了。

四是在人口凈流入的大城市建設(shè)。主要是21個(gè)常住人口超千萬(wàn)的超大特大城市和城區(qū)常住人口超過(guò)300萬(wàn)的14個(gè)城市。因?yàn)椋ば诫A層和人才群體、戶籍無(wú)房戶，主要集中在這35個(gè)城市，這35個(gè)城市房?jī)r(jià)比較高，無(wú)房戶比較焦慮和內(nèi)卷，其他城市房源早已供應(yīng)過(guò)剩。

在制度上，堅(jiān)持“以需定供”，先摸排清楚需求在哪里？需要什么樣的房子，然后再去建設(shè)；“劃撥供地+國(guó)企建設(shè)”，劃撥供地意在降低成本，實(shí)現(xiàn)保本微利銷售，國(guó)企建設(shè)確保申請(qǐng)PSL、專項(xiàng)債等公共資金，確保建設(shè)出來(lái)的是“好房子”，也能確保低成本；購(gòu)房人擁有這類型房子，可以繼承給子女，但不能市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓，后續(xù)還可以繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化的商品房。

四、在舊模式之外，打造一個(gè)新的住房體系

2021年9月份，國(guó)家發(fā)布的《中國(guó)的全面小康》白皮書(shū)記載，我國(guó)累計(jì)建設(shè)各類保障房（含棚改安置房）8000多萬(wàn)套。住建部副部長(zhǎng)姜萬(wàn)榮2022年9月表示，2021-2022年，全國(guó)建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，解決1000萬(wàn)新市民、年輕人住房困難。將之前的存量加在一起，保障房和棚改房合計(jì)覆蓋全國(guó)20%的人群，覆蓋30%的城鎮(zhèn)人口。

不過(guò)，是否把棚改安置房算在里面，是有爭(zhēng)議的。鑒于棚改定向安置，一些學(xué)者建議去除掉棚改安置房。比如，根據(jù)華泰證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)的測(cè)算，截止到2022年，公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)適房（含限價(jià)房）的存量分別為1450萬(wàn)套、330萬(wàn)套、28萬(wàn)套、1347套，合計(jì)約3155萬(wàn)套，約占存量住房的5%-6%，這與中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長(zhǎng)林采宜和中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心根據(jù)七普測(cè)算的數(shù)據(jù)相近。

前面講到，從總量上來(lái)講，住房供求基本平衡，甚至供應(yīng)過(guò)剩了，甚至存在空置的情況，住建部前副部長(zhǎng)仇保興在2022年中國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展智庫(kù)論壇上講到，目前住房空置率高達(dá)15%，部分省份達(dá)到20%-30%。我們直觀的感覺(jué)也是，到處都是房子。基于此判斷，繼續(xù)建設(shè)新房子，必然會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩。但要注意的是，住房是不流動(dòng)的，人口是流動(dòng)的。

過(guò)去十幾年，人口流動(dòng)的最大特征，就是往大城市、都市圈流動(dòng)。住房需求跟著人口流動(dòng)走。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2022年的數(shù)據(jù)，目前全國(guó)有1.2億人名下沒(méi)有住房，主要發(fā)生在城鎮(zhèn)；另有1億人在城鎮(zhèn)務(wù)工租房，但在老家有房子。另外，這幾年人口往大城市、都市圈涌入，并出現(xiàn)“跨城流動(dòng)”。前面也講了，珠三角住房自有率只有46%，上海、北京和浙江在50%-60%。

新一輪保障房建設(shè)，目的就是在將房地產(chǎn)舊模式（傳統(tǒng)高價(jià)的、無(wú)法繼續(xù)保持的商品房市場(chǎng)）擱置在一邊，或者叫“不刺激、冷處理，但要通過(guò)需求端托底，保持一定規(guī)模，也不能快速下滑”，同時(shí)另辟蹊徑、開(kāi)辟新戰(zhàn)場(chǎng)，針對(duì)3-4億新市民，通過(guò)保障性租賃住房、城中村改造、配售型保租房，這三大住房供給側(cè)的新產(chǎn)品，或“二次房改”，再造一個(gè)供需新平臺(tái)。

圖：打造新的保障體系，再造一個(gè)供需新平臺(tái)

也就是，通過(guò)大規(guī)模、低成本、低門(mén)檻、普惠型的保障房籌集、建設(shè)，將3-4億新市民納入到正規(guī)的城市化、城市公共服務(wù)覆蓋的大循環(huán)中，然他們成為真正的市民、擁有不動(dòng)產(chǎn)。因此，從總量上、全國(guó)范圍上看，房子足夠了，甚至過(guò)剩了，但從結(jié)構(gòu)上看，結(jié)構(gòu)性的短缺還很明顯。這個(gè)短缺，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”的基調(diào)下很難解決，必須要另起爐灶建設(shè)。

五、新一輪保障房建設(shè)，難點(diǎn)在土地劃撥供應(yīng)

新一輪保障房建設(shè)，難點(diǎn)在土地劃撥供應(yīng)。土地劃撥難度不大，難的是做到“有效供應(yīng)”，做到“有效供地”很難。為什么？先看需求發(fā)生了什么變化。現(xiàn)在要買(mǎi)房的人，主要是年輕人。一方面，現(xiàn)在房子非常多，房屋質(zhì)量問(wèn)題很?chē)?yán)重，他們注重品質(zhì)，另一方面他們是“價(jià)格敏感型”的，要求商品價(jià)格更低，但依然要求較高的品質(zhì)，或“質(zhì)價(jià)比高”（品質(zhì)高、價(jià)格低）。

因此，做到“價(jià)格低、品質(zhì)好”很難。價(jià)格低，外圍很多房子價(jià)格低，但這些區(qū)域不是年輕人想要的。而且外圍房子大量供應(yīng)、房?jī)r(jià)跌跌不休，建設(shè)出來(lái)后可能賣(mài)不掉；建設(shè)在中心區(qū)、人口密集的次中心區(qū)挺好，但是地方政府可能不愿意把這些地塊拿出來(lái)。怎么辦呢？

基于此，“14號(hào)文”提出要強(qiáng)化需求調(diào)研、摸清底數(shù)。我建議，一方面要增加中心區(qū)和次中心區(qū)供地力度，每年的供地計(jì)劃中，一定要規(guī)定年輕人、新市民就業(yè)集中的區(qū)域，或通勤一小時(shí)以內(nèi)的區(qū)域，住宅用地中要供應(yīng)一定比例（比如20%）的保障房地塊，這是剛性指標(biāo)。

另外，文件也提出，充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障性住房。對(duì)于非住宅用地建設(shè)保障性住房，還有規(guī)劃和用地扶持，比如變更土地用途，不需補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥土地繼續(xù)保留劃撥方式，城市政府在規(guī)劃指標(biāo)上予以支持優(yōu)化。但原用地方（機(jī)關(guān)企業(yè)、學(xué)校醫(yī)院等）不愿將土地拿出來(lái)。

或想打著保障房的名義給職工分房，或土地用途調(diào)整、消防安全驗(yàn)收等方面堵點(diǎn)沒(méi)打通。追根溯源，城市政府主體責(zé)任并未有效落實(shí)。綜合以上，各個(gè)城市中心區(qū)還有大量土地可劃撥供應(yīng)，主要是如何盤(pán)活經(jīng)濟(jì)主體、機(jī)關(guān)國(guó)企事業(yè)單位手上的地塊，其關(guān)鍵就在于落實(shí)和細(xì)化主體責(zé)任，夯實(shí)土地國(guó)家產(chǎn)權(quán)、全民所有的原則。這里，建議借鑒新加坡《土地征用法》授予政府出于任何公共目的征用土地的權(quán)力，落實(shí)國(guó)有土地到期收回，降低政府征地成本。

由于保本微利銷售、以需定供，保障性住房項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)資金平衡。因此，建設(shè)資金主要來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)貸款，包括政策性銀行的PSL、商業(yè)銀行的低息貸款，以及專項(xiàng)債和專項(xiàng)借款等。當(dāng)然，還有保障性安居工程專項(xiàng)資金、財(cái)政貼息等，這些都是為了降低融資成本，并進(jìn)而降低建設(shè)成本。建設(shè)的主體，就是各地的地產(chǎn)類國(guó)企央企、城投，民企也可以參與，比如代建。

六、新一輪保障房建設(shè)，帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)

一是穩(wěn)定地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。商品房市場(chǎng)下行了，但只要保障房起來(lái)了，就會(huì)帶動(dòng)開(kāi)工、固定資產(chǎn)投資、上下游建筑建材、家具家電、汽車(chē)紡織等。也就是，舊模式式微了，但新模式起來(lái)了，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈能保住，上下游能保住。也就是說(shuō)，不一定非得靠商品房來(lái)穩(wěn)定行業(yè)和經(jīng)濟(jì)。完全可以開(kāi)新局、育新機(jī)，另辟蹊徑，通過(guò)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，挖掘和滿足新需求。

二是能打造健康可持續(xù)的住房消費(fèi)圖譜。按照前面的邏輯，有兩條路徑，一是租的方面。租了公租房、保租房，這些都是低成本的，不影響日常生活消費(fèi)，建立“租賃-人口集聚-社區(qū)打造-內(nèi)需消費(fèi)”的路徑。二是買(mǎi)的方面，租的同時(shí)，激勵(lì)租戶好好工作、多多積蓄，以備以后買(mǎi)保障性住房（產(chǎn)權(quán)型的）、買(mǎi)商品住房。先租后買(mǎi)、先小后大、先上車(chē)后改善。

健康的消費(fèi)階梯，還有改善型需求，即“買(mǎi)房-二次裝修-小區(qū)和社區(qū)公共服務(wù)-半小時(shí)生活圈”等，即從住房購(gòu)置到裝修，再到社區(qū)和城區(qū)等。居住消費(fèi)的空間非常大。2020年，美國(guó)人均居住消費(fèi)支出8529美元，為第一大消費(fèi)，占居民消費(fèi)支出的34.9%。但我國(guó)居民居住消費(fèi)占比僅為24.6%，為第二大消費(fèi)支出（第一大消費(fèi)支出為食品煙酒）。可見(jiàn)，我國(guó)圍繞居住的消費(fèi)潛力還非常大，而這也恰恰也是房地產(chǎn)下半場(chǎng)或新發(fā)展模式下要實(shí)現(xiàn)的場(chǎng)景。

本文作者：廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉